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2018-11-26 来源:
 
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    我们在买房时,通常会关注地段是否优越、交通是否便利、是否带学位、生活是否便利......这些其实都是决定房子价值的「外部」因素,多有不确定性。而户型作为「内部」价值因子,才是我们可以准确把控的。

    户型的好坏,严重影响居住体验,还会影响将来转手的难易程度。本文总结了户型常见的6大类“不合理”现象,帮助我们合理规避。


一、格局不合理

    刚拿到户型图时候,格局是我们最直观、最简单的判断因素。

    1、格局是否方正

    先观察房子的轮廓是否方正,缺角的户型即使抛开风水的因素,用起来也很鸡肋,几万一平买来的空间最后却用不上,岂不成了冤大头。

    2、进深开间是否适宜

    开间,是指户型中东西墙之间的距离,进深,则是指南北墙之间的距离。

    开间越大,采光效果越好;进深越大,空间的利用率越高。通常来说,进深开间比介于1:1.5之间较好,我们可根据自身需求来挑选。比如,在北方,如果进深偏小而开间过大,会加速房子温度流失,不利于保温。


二、朝向不合理

    朝向比较好理解,对大部分南方城市来说,东南方向朝向比较好,但北方会更喜欢正南朝向。要注意的是,客厅和主卧一定要朝南,因为这两间屋的利用率是最高的,值得享受最好的朝向。

    但有些开发商的设计真是一言难尽,比如下图:

    乍一看,户型正南正北朝向,而且南北通透。仔细看,好好的南向优势都被厨房和卫生间霸占了,导致客厅成了北向,两个次卧也朝北,真是该有的没有,不该有的又都占尽了。我们评估户型时,一定要注意景观资源与朝向的关系,把南向开间最大化利用起来,使户型内的客厅和房间都能最大程度地享受到好的朝向和景观资源。


三、功能不合理

    看完户型的大体格局之后,我们可以开始研究每个空间的功能布局。

    1、动静是否分区

    动区,是活动频繁的区域,如客厅、厨房、餐厅;

    静区,主要供家人休息的地方,如卧室、书房。

    二个区域空间,分隔越清晰越好,尽量不要有交割。上图动静分区是做得比较好的,把休息区和活动区分布在房子内外两侧,不要相互交错。保证了我们在会客、娱乐或家务时能够轻松自如,也不会打扰到休息的家人。

    2、厨卫是否适宜

    厨房、卫生间这两个湿气重且容易产生污垢的区域,要和我们干净整洁的卧室尽量远离。比如,厨房是生活中最主要的污染源,集齐了噪声、油烟油污还有污水。所以,厨房的布置要尽可能地靠近入户门,从外面带回来的食材,用最短的距离就可以归置到厨房,这种细节,无形之中会给生活增加很多可触及的幸福感。


四、动线不合理

    动线,听起来复杂,实际上就是指,你在家里活动的路线,也就是你从一个区域走到另一个区域的路径。

    动线不合理的话,真的是“足不出户便日行千里”,光在家里走动,微信步数都能蹭蹭破千。

    夸张吗?我们可以看下不合理的动线是什么样的。

    我们可以将生活轨迹画到户型图上,一般家里的主要动线有三类:家人动线、家务动线、访客动线。

    以下图为例,画出三大动线:

    从上图可以看出,,三条动线有很多重复交叉的地方,这就意味着:

    1)家人动线,因为房间分别布局在户型的南北两端,你和家人日常沟通,要不停在沙发和电视背景墙之间来回穿梭,不仅费事,还会严重打断看电视的人的视线;

    2)家务动线,晒衣服要穿越整个客厅,走进次卧,才到阳台,如果次卧你婆婆或者儿子在休息,晒衣服是要挑准时间的,而且该次卧的家人隐私也被打扰,双方都没有愉悦的体验。

    3)访客动线,迎客进门后,要穿过次卧才能到达沙发就座,一方面,打搅次卧的人休息,另一方面,会客距离太长显得局促。

    合理的动线应该是避免互相交叉干扰,把人都井井有条的归置到位。

    所以,动线的选择要注意2点:动线交叉少;每一步的距离都尽量短。


五、尺寸不合理

    你是不是也遇到过,看着户型图,麻雀虽小都五脏俱全,但就是估不出这个房间到底多大,这个客厅多宽?或者,明明买了标准规格的家具家电,才发现根本放不下?

    因为户型图中的尺寸一般是标在墙体中缝,不是准确的室内净尺寸,要得到能使用的空间,我们必须要减去墙体厚度。

    一般来说,墙体的厚度分厚、薄两个尺寸,厚墙24公分,薄墙12公分。户型的外围通常都是厚墙,室内会有部分薄墙,下图为部分厚墙、薄墙示意:

    1)两边都是厚墙,一头减一个12公分,即减24公分;

    2)一边是厚墙一边是薄墙,减18公分;

    3)两边都是薄墙,减12公分;

    4)特殊情况:其它的不能算出来的尺寸,可根据已经计算出的尺寸,等比例推算。

    这样的计算虽然复杂,但是我们可以了解实际的得房率是多少,而不用被开发商的公摊率、得房率忽悠;还可以根据这个尺寸去订购合适的家具家电。

    只需要对户型图多费点心思,我们就能对后期的实体房子有个彻底的认识。


六、空间不合理

    还有一些隐藏比较深的不合理现象,我们可能在看样板房都不一定看得出来,却切实影响着我们未来的生活。

    1、客厅的不合理

    有些客厅的电视墙上竟然会设置门口,想买个大面屏电视都无处安放。而且沙发直对卧室门,客人坐在客厅,直勾勾就能望进房间的布置。即使关着门,屋里的人也不好受,总感觉门背后有人在窃窃私语,充满着避无可避的不适感。

    下面这个户型就是这样▼


    2、餐厅的不合理

    还有些户型,虽然设计了餐厅的位置,却没有考虑这个空间是否真的方便用餐。

    下面这个户型,餐厅正对着卫生间▼

    即使妈妈们辛苦准备了美味佳肴,迎着厕所门对饮,这样的饭桌时光,怎样也温馨不起来吧。

    此外,把餐厅设置在通道也是很不合理的,通道是家人日常走动或者会客来回穿梭的地方,日常还需要把桌椅折叠起来,使用起来非常不方便。


    3厨房的不合理

    高效率的做饭过程一般是先从冰箱里取出食材,然后清洗切菜,再开始烹饪,最后上桌。

    现在比较流行是下图这种U型厨房,“取洗切炒”都是一转身的距离,整个路线最省时省力:

    而同样的几个步骤,下图的布置就非常费劲了:

    洗菜池和冰箱布置在最远的两端,取食材清洗时还需要跨越整个厨房来回走动。万一食物滴水就更麻烦,做一顿饭要与水滴赛跑,这边锅热了又要跨几步才能上手,再熟练的妈妈也会变得忙乱。 


    4、卫生间的不合理

    户型中最好有一个有直接采光、自然通风的卫生间,也就是说一定要有窗户,最好窗户设置在向阳面而且不被别的建筑遮挡。

    厨房也最好也是这样,这就是我们常说的“明厨明卫”。左边的户型是明厨暗卫,右边户型才是明厨明卫,卫生间的窗户开向厨房的阳台,买房时我们要细细比对。


    如果实在开不了窗,厨房和浴室我们也要自己做好通风。厨房没有窗户的话很容易呛得满厨房都是烟味,浴室没有窗户湿气出不去,阴暗潮湿的不适,谁住谁知道。


    总之,户型不仅仅是房子构造,还承载着你和家人往后的生活。户型的不合理设计,不仅买了浪费,住了憋屈,将来转手卖还要折价。有硬伤的户型,开发商卖的是图纸,可以不用牺牲太多价格就可以卖出去;而你转手时候,卖的是实体房,缺陷一览无遗,折价的幅度就大了。

    所以,再重申一次,买房的大事,都是先苦后甜,前期越费心,后期越倾心。

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