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2018-11-10 来源:
 
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中房报评论员丨何可信


引子  

11日7日,人民日报旗下“侠客岛”微信公众号发表题为《楼市,“降价未遂”》的文章称,安徽合肥近日传出,某楼盘降价6000元/平方米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨

2008年过去整整十年了,现在,我们又想起了它。

这一年,尝到在上海8盘联动降价、2日内销售176套房源、回收约2.57亿元现金的甜头之后,万科如法炮制,在杭州,万科九堡•魅力之城、良渚•白鹭郡东等4个楼盘7.5折降价售卖。

第二天,万科的售楼处迎来了一群愤怒的新业主,他们把万科售楼处和办公区砸成稀巴烂。

这个事件惊动了高层,主管部委旋即派人赴万科调研,此后中国楼市进入了一段短时期的维稳和刺激阶段。

在一次主管部委的内部会议上,对万科杭州售楼处被砸事件,有部长表示,对一些楼市不稳定的因素要做好应对工作,比如杭州万科售楼处被砸事件,万科等企业为了解决资金问题采取降价促销的手段,这本来是市场行为,但先期买房的购房者就有意见,甚至闹事,砸人家售楼处的玻璃,干扰人家正常的工作,要求赔偿差价。“这事怎么看是一个问题,地方政府如何应对又是另外一个问题,做与不做肯定不一样。”

当时,对这个全国都目睹的焦点事件的处理,当事企业万科说这属于市场行为,它们不会补偿差价。 

后来,杭州市在应对万科售楼处被砸事件上做了不少的工作,事件很快就平息。 

这个砸万科售楼处事件,对于万科,是一个品牌上的伤害,但对于房地产行业,是一次胜利,事件直接带来了一个影响深远的决策,随后的2008年四季度,楼市刺激政策连续出台。房地产商由悲观转为乐观,房价再次上涨抚平了那些砸盘购房者的冲天怒火,关键是,教育了很多持币观望的买房人——错过了最佳时刻。悔不当初。 

有人说,历史不会重复自己,但会押着同样的韵脚。一点没错,十年后的此刻,房地产降价又风起云涌。

11日7日,人民日报旗下“侠客岛”微信公众号发文称,安徽合肥近日传出,某楼盘降价6000元/平方米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。


无独有偶。砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

“侠客岛”诙谐又不忘情绪地问一句——还不让开发商降价了?到底什么鬼?

2008年的万科被砸角色,2018年换成了碧桂园。10月4日,江西上饶碧桂园的一个售楼处,被大量业主投掷鸡蛋,冲撞大门。原因是开发商降价销售,有业主认为我的按揭还没办下来就血亏二三十万元,怎么能忍得下这口气。 

这样的事件,并不只是碧桂园遭遇,合肥泰禾把其中一栋楼的一个户型降价4000元/平方米进行促销,遭到之前业主堵门维权。

吃一堑,长一智。十年后的这个10月份,厦门万科白鹭郡喊出5折甩卖口号,把长时间没卖出去的房子说是一天内就卖完。有消息说万科拿出了1个亿准备为买贵了的客户退款,江湖上被美誉为最土豪的一次降价补偿事件。

具体落实没有,难以辨识。但确实,万科没有被再砸楼盘。

周久耕,年轻的房地产人都没有听说过这个名字。

2008年的时候,周是南京江宁房产局局长,用现在的流行语说,就是“网红”。

当年12月10日, 局长周久耕在一次会议上公开表态,对于开发商低于成本价销售楼盘,下一步将和物价部门一起对其进行查处,以防止烂尾楼的出现。

周久耕宣称,查处不是为了处罚开发商降价亏本卖房子,而是担心其造成的后果,我要对老百姓负责。

周久耕所说“查处”的目标,正是恒大和万科。2008年年底,江宁区的南京恒大绿洲花园为应对市场变化回笼资金,优惠卖房。周久耕亲自为恒大绿洲算了一笔账: 5700元/平方米的售价,若刨去包含其中的装修款1100元/平方米,等于毛坯房售价4600元/平方米,目前江宁多数楼盘是在2006年与2007年拿的土地,楼面地价都在2800元-3200元/平方米之间,加上建安、财务以及等各类成本,5500元/平方米左右是保本价。

周久耕表示,恒大绿洲售价不到5000元/平方米,远远低于其成本价,“所以要严加查处”!

南京市物价部门此前已经向万科发出了《价格行处罚预先告知书》。

消息一出,舆论炸了。人们热烈讨论——政府部门到底该不该查处亏本卖房的开发商?

戏剧性的转折发生了,12月11日,一位网名为“宣传寄生6”的网友在凯迪社区发表了一个帖子号召众网友一起追查南京市江宁区房产局局长周久耕,这个题为《遍撒英雄,追查南京市江宁区房产局局长周久耕》的帖子发出后,网民们加入到人肉搜索中。

很快一个署名为“保存一百年”的网友又在网上发了一个《看照片南京房产局长抽1500元的烟》的帖子,揭露在会议上周久耕所抽的烟是160元一盒的香烟中的王者“南京九五至尊”,这立刻被认为是权钱交流的附属品。

事情到此并未结束。12日15日凌晨,网名为“cheyou007”的网友在网上发了更爆炸的《周久耕局长抽名烟、戴名表》的帖子称,通过以往的新闻资料图查出周久耕局长所佩戴的手表是世界上非常有名的“江诗丹顿”,这种手表每只售价10万元。

对网上的揭发,江宁区政府回应:对于网络上所反映的对周久耕个人廉洁方面的质疑,有关部门高度重视,已介入调查,只要发现有违纪或腐败行为,将按有关规定进行严肃处理。 

12月20日,江宁区政府在其官网上公开发布了对于该区房产局局长周久耕查处降价卖房的言论回应称:周久耕接受媒体采访时所发表的观点,引起网民的热议,也引起江宁区政府的高度关注。江宁区政府严格执行中央和省市的有关政策,促进房地产业的稳定健康发展。目前,没有一家房产企业因降价销售而受处罚。

意想不到的周久耕名烟名表事件,让降价销售房子的开发商事件出现了反转,恒大和万科逃过了罚款。

降价促销是企业回收资金的一种手段,属于企业行为,所以当时有一种观点认为,对降价促销进行干预不妥当。

但在同行里,对降价卖房这种行为,并不是所有开发商都赞成。

万科在杭州的高调降价,这直接导致了与杭州房地产市场老大、坚持“不降价”和以保护业主利益为信条的绿城产生了激烈冲突。

宋卫平站出来公开批评万科降价行为是——破坏行业规则,损害行业利益。

宋卫平不满地说,“2008年以前,绿城集团是以万科作为榜样和竞争对手,但面对行业危机来临的时候,万科并没有与行业以及政府有关部门进行沟通,而是自己快速囤积现金。”2008年,对万科对王石,是一个“黑天鹅”的时刻,年初王石抛出拐点论,召开松山湖会议后率先降价套现,但在另一边又疯狂拿地(和十年后万科提“活下去”是不是恍若隔世、似曾相识?)

宋卫平隔空喊话:因此,希望万科能够做出反省,继续成为地产行业的榜样。 

2009年一次发布会上,宋卫平激烈地批评万科的产品粗糙:我们去看过杭州万科的房子,我们要是造出万科那么粗糙的房子,我们的项目经理要跳楼自杀N次!要是绿城有业主像他们的那样拉横幅示威,我们今后还怎么做人? 

批评归批评,2008年和2009年,宋卫平成为房地产行业最焦虑的人,2008年底绿城负债率达到140%。负债率高在房地产市场上行时期,并不是一个问题,问题是遇到楼市下行、销售回款不畅,高负债就会变成压垮资金链的最后一根稻草。

那时候的宋卫平,充满着人文主义和理想主义,对于只讲规模不讲品质,以及对于资本,他都持有贬斥态度。

绿城的利润低,主要是在产品上的投入比同行多。例如,房子坡屋面的防漏,国家标准是两层多,绿城做四五层;国家规范的栏杆是1.1米高,绿城是1.3米。

宋卫平说,资本太强大,会使人逐利,这是人类的误区和异化。 一个企业家在45岁以后一定要明白这个问题。他对公司的定义是:以商业模式运行的社会公益企业。

但在资本、利润和规模至上的房地产行业,这种产品主义不止难被认可,还确确实实会因为调控而引发企业危机。

回到降价卖房这个主题,有同行赞成宋卫平,他们认为,从稳定房地产市场发展的角度,那些亏本卖房的楼盘和企业就是在扰乱市场秩序,有必要进行查处。如果大家都亏本卖房了,房地产行业还怎么发展啊?过度的降价行为是杀鸡取卵非常不可取,政府有必要用行政措施干涉。

但拥护降价销售的一派并不认同降价是扰乱市场秩序,他们认为,市场不好时开发商的资金就像沙漠里的水,很珍贵。资金链断了楼盘就成烂尾楼了,通过低价销售,房地产商的资金盘活了,就能东山再起继续盖楼。 

如果要对2008年到2018年这十年的中国房地产市场进行概括,在百亿千亿房企爆发、市场规模爆炸、房价不断飙涨之外,肯定还要算上砸售楼处。

2008年,砸一次。

2012年,再砸。

2014年,又砸。

现在是2018年,再次砸。

金庸先生说,世上最宝贵之物,乃是两心相悦的真正情爱。

金庸先生也说了,你瞧这些白云聚了又散,散了又聚,人生离合,亦复如斯。

房地产行业的爱售楼处和砸售楼处,正是如此。


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