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2018-11-09 来源:
 
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    用好人脉,真正的大机会在二手房。二手房的交易模式同样也可以简化为两大模块:房源和信贷。

    由于二手房房源都来自于房东,并且二手房的的产证可以马上拿到(新房小产证一般要一到二年才能拿到)。房源的多样性和抵押物的及时到位,这意味着二手房,无论是在交易还是信贷环节,都可以演化出很多种创新打法,关键是要找对人。

    传统中介的作用是不大的。因为大部分中介成单率很低,大部分经纪人一年也成不了一单。中介这个行业淘汰率和流失率都很高,导致很少有人能够静下心来,耐心为买房人服务。更大的问题是,中介的心态不是买房人心态,而是居间方,他是撮合交易为主,不是站在买房人视角服务的立场。最简单的验证,就是中介永远都只会说房子好,为的就是尽快成交,他不会站在买房人立场上说不,为买房人设计交易方案,给出中肯的评价。

    因为中介自己多数没有在大城市买房经验,他大概率也不会谈判(居间立场也不便让他只为买房人说话),获得房票,办理创新信贷等。

    传统中介的主要作用是提供信息。你看房200套,在看房子过程中,其实也是在物色中介,找出人品可靠的中介,加了微信。然后偶尔在中介的朋友圈里,是可以看到零星折扣笋盘的。记住,所有的笋盘信息不会在官方网站里,而是在中介的朋友圈里。

    大概是从2016年开始,市场上出现了一种新业态——管家公司。他们为买房人提供代购服务,包括了找笋盘和中介居间。本质上可以把他们理解成为买方服务的中介,因为他只为买房人服务,所以他主要的作用是找到笋盘、拿到房票、交易谈判。


    因为只为买房人服务,相对来说他们的立场更客观一些。管家公司一般都是由每年买一套的职业买房人创建。买房买出新境界的他们,把他们御用中介网络和实战经验拿出来卖服务。比如,困扰大家的房票,管家公司就有4种方法解决,大概率也能找到9折的笋盘。

    我用过管家公司的服务,感觉要比中介靠谱,但是收费也更高一些。传统中介的服务费用都能打折,管家公司的中介费是不打折的。

    我的建议是如果是老手,应该布局自己的御用中介网络,至少在想买房的区域认识10个靠谱的中介,自己淘折扣笋盘。如果是买房新手,可以在所在城市找管家公司试一下,作为传统中介的备份。


另一个维度是信贷。

    买房说到底是一个金融行为。房源是交易的一半,决定了房子能不能买。交易的另一半是由信贷决定的,决定房子买不买得起。

    大家通常困扰的是按揭贷款的局限性。比如首套房的朋友,会担心自己的流水不足,导致首房首贷按揭成数不够;贷款买过一套房想置换的朋友,被认房又认贷卡死,第二次买房贷款成数很低,卖房拿到的钱还不够再买房的首付款,索性就放弃置换;想要买第三套、第四套的朋友,根本就办不了按揭贷款。

    传统的按揭,只是买房人的起步,真正好的贷票玩法都是创新出来的。

    你需要一个靠谱的贷款顾问,他会告诉你市场上其实有很多创新的信贷打法。他熟悉各种信贷产品,会帮你打通所有行口,交叉组合使用。

    好的信贷创新产品,无论是成数、月供还有还款年限,都和传统按揭产品很接近,只不过利率高于传统按揭1到2个点。

    买过房的朋友都知道,信贷利率不敏感,因为房产增值太快,存量做的贷款过个三五年差不多就会因为置换或者提前还款而毁掉重做。比起利率,是获得贷款,买到上车最重要。

    认识一个厉害的贷款顾问,融资方面做得好,就算买不到折扣笋盘,绝对收益上也是领先的。


    最后给大家总结一下,这一轮房价大涨之后,买房子变得越来越专业,你想要在新濠天地网上娱乐送彩金二手房这条路上走的更远,你至少应该认识这些人脉:

        10个指定区域的御用中介

        1个管家公司(买方中介)

        1个信贷顾问

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