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2018-11-09 来源:
 
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   核心提示:随着对新建商品房市场调控力度的加大,越来越多对住房有刚性需求的消费者将目光转向了二手房市场。二手房在满足消费者“住有所居”愿景的同时,也存在交易信息不对称、产权不规范、供给与需求不平衡等问题,由此发生的买受人房屋被法院查封、冻结等情形也屡见不鲜。

随着对新建商品房市场调控力度的加大,越来越多对住房有刚性需求的消费者将目光转向了二手房市场。二手房在满足消费者“住有所居”愿景的同时,也存在交易信息不对称、产权不规范、供给与需求不平衡等问题,由此发生的买受人房屋被法院查封、冻结等情形也屡见不鲜。

  案例

  在无锡工作生活了多年的汪女士,一直梦想拥有一套属于自己的住房。经过数年的打拼,她终于攒够了首付。2015年5月,经房地产经纪公司居间介绍,汪女士与方先生签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定方先生将位于某新城的房屋出售给汪女士,房屋价款235万元。其中,首付款140万元于2015年11月10日前给付,剩余95万元以公积金贷款形式支付。交完首付款之后,汪女士正式入住该房屋。然而在之后的近2年时间里,方先生一直以出差、工作繁忙等各种理由拖延办理过户手续。无奈之下,汪女士于2017年12月向法院提起诉讼,要求方先生将房屋过户到自己名下。在法院审理过程中,汪女士又得知了一个更加不利的消息。自己住了两年的房子,已经被某区法院冻结了产权手续,可能不久就会被评估拍卖。这对于汪女士来说可以说是晴天霹雳,多年辛苦奋斗换来的房子眼看就将不属于自己了。
  汪女士经过查询得知,方先生与他人发生了借款合同纠纷,被某区法院判决偿还本金及利息共计340余万元,因方先生名下没有其他财产可供执行,某区法院于2017年4月冻结了涉案房屋的产权手续。得知缘由后,汪女士向某区法院提出了案外人异议,要求中止对涉案房屋的执行。为了证明自己的主张,汪女士提交了与方先生签订的《房屋买卖合同》、缴纳物业费的发票以及载明方先生因迟延办理涉案房屋所有权证书被另案判决存在违约情形的判决书,并将剩余95万元交付于法院执行。
  某区法院经审查后认为,在法院于2017年4月冻结涉案房屋产权手续前,汪女士和方先生已签订了房屋买卖合同,汪女士于2015年已履行了大部分付款义务,并向法院交付了剩余款项。且现无证据表明房屋未能办理过户登记系因汪女士自身原因造成。因此,汪女士对涉案房屋主张权利符合法律规定的情形,可以排除执行,某区法院对其提出的执行异议予以支持。

  法舟律师事务所张虎律师对买受二手房后被法院查封的情形给出如下法律意见:

1、什么是司法查封?
  查封,是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在房屋交易过程中,交易标的房屋即所要买卖的房屋,实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。司法查封则是以司法机关为主体进行的查封活动。比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封。

  2、造成房屋被查封的原因有哪些?
  如果房屋所有权人涉及其他债务纠纷,法院依职权或债权人申请,对房屋进行保全措施。另外,诉前财产保全属于应急性的保全措施,目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。还有就是房子本身所有权存在争议而涉及诉讼被查封的。这种情况属于房子本身的所有权人存在争议,不仅仅是还钱就能解除查封。对于这种产权人不清晰的房子,如果涉及诉讼的话,很可能会被查封。

  3、如何要求法院对被查封的房产予以解封?
  根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。如果未能满足以上条件,那么房屋买受人将难逃房屋被另案执行的命运。

  张虎律师提醒:二手房买卖有风险,买房人在从签订合同、入住到办理过户登记的全过程中都应该保持充分的警惕,以保障自己的房屋不被牵涉到其他案件中被强制执行。在具体措施上我们建议:一是查询房屋是否存在抵押登记。买受人须到当地不动产登记中心查询房屋是否有抵押登记。二是订立具体翔实的买卖合同,避免口头协议;合同内容应具体翔实,明确签订时间、交房时间以及过户时间;明确约定房屋价款以及支付方式,避免选择不易留存证据的现金支付方式。三是及时办理网签。网签之后的房屋将不能被再次销售或抵押。四是谨慎履行付款义务。买受人应按照合同约定,及时履行付款义务,注意金额与合同内容相对应。尽量避免难以留存付款证据的现金交易形式,买受人在转账付款时应注明“购房款”,而非“价款”、“往来款”等。五是留存入住证据。买受人应及时取得房屋钥匙,制作并留存详细的房屋交接单、物业交接单等,留存房屋装饰装修的合同票据。


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